よくある不動産登記トラブル３選

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所有者による二重売買に注意

たとえば、ある土地を購入し、所有権移転登記を進めようとしたところ、登記簿に記載された所有者が売主ではなかったというケースがあります。調査を進めると、売主が他の人にも同じ土地を売ろうとしていたことが判明しました。

一見、現実には起こりそうもない話に思えるかもしれませんが、このようなトラブルは実際に発生しています。

では、売主から先に土地を購入した人が優先されるかというと、残念ながらそうではありません。法律上、土地の所有権を主張できるのは、先に所有権移転登記を行った人となります。

もっとも、売買契約そのものは成立しているため、売主に対して支払った代金の返還を請求することは可能です。しかし、現実には売主と連絡が取れなくなるケースも多く、代金を回収できないリスクも存在します。

そのため、不動産を購入する際には、登記手続きが完了する前に代金を支払うのは非常に危険です。

建築基準法では、道路に面していない土地には建物を建てることができません。また、公道に接していない土地の場合、自分の土地に出入りするには他人の土地を通らなければならないことがあります。

こうした私人が所有する道路は『私道』と呼ばれますが、その所有形態には、単独所有の場合と、周辺住民がそれぞれの持分を共有して共同で所有する場合の2つがあります。

特に周辺住民で私道の持分を共有しているケースでは、相続や売買の際に、私道の権利を確実に主張できるよう『私道の持分登記』を行うことが基本です。

ところが、この持分登記がされていないことも珍しくありません。持分登記が漏れているうえ、その私道持分を証明する書類もない場合、土地を相続して売却しようとしても、買い手がなかなか見つからない状況に陥ります。

こうした事態は、登記に関するトラブルの典型例の一つです。

相続時に不動産の所有者を明確に決めないまま放置してしまうケースは珍しくありません。特に、相続人が誰も利用していない土地や、山奥など活用が難しい不動産では、このような事態が起こりやすい傾向にあります。

相続時に所有者が確定していない場合、その不動産は相続人全員の共有状態となります。たとえば、相続人が長男Ａと長女Ｂだった場合、不動産は長男Ａと長女Ｂの共有財産として扱われます。

しかし、この状態のままさらに相続が発生すると、共有者が次々と増えてしまうというトラブルが発生しがちです。仮に、長男Ａと長女Ｂが死亡し、それぞれに5人ずつの相続人がいた場合、不動産の共有者は一気に10人に増えることになります。

こうした状況で不動産の所有者を確定し、相続登記を改めて行おうとすると、まず現時点での所有者全員を特定する必要があります。

その上で、遺産分割協議を行い、不動産の所有権を誰が引き継ぐのかを相続人全員で話し合わなければなりません。この際には、所有権移転登記をするために、すべての相続人の印鑑証明書や戸籍謄本といった書類も必要となります。

そのため、登記が漏れていると、自分の権利を適切に主張できなくなる恐れがあります。
こうした事態を防ぐためにも、実情に合った登記を確実に行うことが大切です。