相続不動産の名義変更を成功させるには？費用や必要書類を徹底ガイド

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相続不動産の名義変更を成功させるには？費用や必要書類を徹底ガイド

相続による不動産の名義変更とは？

不動産は、所在地を管轄する法務局で管理され、その情報は「登記事項証明書（通称：登記簿謄本）」に記録されています。この証明書には、不動産の用途や面積、所有者、権利関係などが詳細に記載されています。

不動産の売買や所有者の変更があった場合には、登記記録を更新する必要があります。特に、登記名義人が亡くなった際には、相続人を新たな名義人とする所有権移転登記を申請します。この手続きを「相続登記」と呼びます。

相続登記が義務化されました

法改正により、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。この改正により、次のことに注意が必要です。

申請期限：相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に手続きを行う必要があります。
過料のリスク：正当な理由なく相続登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
既存の相続にも適用：2024年4月1日以前に発生していた相続も義務化の対象となるため、未対応の場合は早急な確認が必要です。

相続不動産の名義変更を放置した場合のデメリット

相続した不動産の名義変更（相続登記）を放置すると、不測の損害やトラブルが発生する可能性があります。以下に、主なデメリットを解説します。

2-1. さらなる相続（数次相続）のリスク

相続登記を怠ると、元の相続人が亡くなり、新たな相続が発生する可能性があります。この「数次相続」により、以下の問題が生じます

遺産分割協議を行う相続人の人数が増加し、調整が困難になる
疎遠な親族（甥・姪、いとこなど）や配偶者が相続人に加わり、合意が得られにくくなる
連絡が取れない相続人がいる場合、さらに手続きが長引く

これにより、手続きが複雑化し、解決までに多くの時間と費用を要するケースが増えます。

2-2. 相続持分売却のリスク

相続登記を放置すると、不動産が共有状態になる場合があります。共有者は法定相続分に基づき、不動産の持分を持ちますが、この持分を第三者に売却することが可能です。

第三者が共有者になるリスク
他の相続人と第三者が不動産を共有する状況になり、不動産の管理や処分がさらに困難になります。
共有の解消が難航する
共有状態では、全員の合意がないと不動産を処分できません。結果として、不動産の活用が妨げられます。

早めに遺産分割協議を行い、共有状態を解消することが重要です。

2-3. 相続分の差押えのリスク

相続登記を放置した場合、相続人の持分が債権者によって差押えられる可能性があります。

債権者代位登記
債権者が法定相続登記を代わりに行い、特定の相続人の持分を差押えることができます。この後、差押えられた持分が売却され、債権者が回収を行うことも可能です。
遺産分割協議が無効化
差押えが行われた後で遺産分割協議をしても、債権者の権利を覆すことはできません。早期の協議と登記が不可欠です。

相続登記を怠ると、トラブルが連鎖的に広がり、相続人全員にとって大きな負担となります。早めに相続登記を行い、リスクを回避することが何よりも重要です。

3. 自分で相続不動産の名義変更をする手続き：必要書類を法務局へ提出

相続人が少なく、遺言書もあるようなシンプルなケースでは、自分で相続登記を行うことも可能です。以下に、自分で名義変更を行う際の手続きと注意点をまとめました。

手続きの基本的な流れ

申請書類の準備
- 登記申請書
- 必要な添付書類（後述）
法務局への提出
- 管轄法務局：不動産所在地を管轄する法務局へ申請します。法務局の管轄は、公式ホームページで確認可能です。
- 申請方法
  - 窓口申請：法務局の窓口に直接提出します。
  - 郵送申請：遠方の場合には郵送も可能です。
申請後の確認と修正
- 不備がある場合、法務局から修正の連絡があります。内容によっては、直接法務局に出向いて修正する必要があるため、遠方の場合は注意が必要です。
登記完了通知の受け取り
- 完了後、**登記識別情報通知（旧：権利証）**が発行されます。郵送を希望する場合は、本人限定郵便の返信用封筒を同封する必要があります。

必要書類

以下は、一般的な相続登記に必要な書類です。

登記申請書
被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの連続したもの）
相続人全員の戸籍謄本
遺産分割協議書（必要な場合）
不動産登記簿謄本（登記事項証明書）
印鑑証明書（相続人全員分）
固定資産評価証明書

書類は不備がないよう、正確に準備しましょう。

オンライン申請の注意点

相続登記はオンライン申請も可能ですが、次のようなデメリットがあります：

専用ソフトの準備：申請用ソフトをインストールする手間がある。
一部書類の郵送が必要：遺産分割協議書や戸籍謄本はオンラインでは提出できず、郵送または持参が必要。
手続きの複雑さ：オンライン申請は慣れていないと逆に手間がかかる場合が多い。

一度きりの申請の場合、窓口や郵送で行う方が簡単で確実です。

自分で手続きする場合の注意点

修正対応が必要になった場合、遠方の法務局への出向が負担となることがある。
書類の不備や手続きの遅れが発生するリスクがあるため、事前確認をしっかり行いましょう。

もし不安がある場合は、司法書士に依頼することでスムーズに手続きを進めることができます。

4. 自分で相続不動産の名義変更をする際の必要書類：遺言書があると少なくて済む

相続登記の申請に必要な書類は、ケースによって異なります。特に遺言書がある場合は必要書類が少なくて済むため、手続きがスムーズです。以下に、状況別の必要書類を詳しく解説します。

4-1. 必要書類の収集

【遺言書がある場合】

遺言書（被相続人が生前に作成したもの）
検認調書または検認済証明書（※公正証書遺言の場合は不要）
被相続人の戸籍謄本（死亡が確認できるもの）
被相続人の住民票の除票（死亡時の住所地で取得）
不動産を相続する人の戸籍謄本
不動産を相続する人の住民票
遺言執行者の選任審判書謄本（※遺言書で遺言執行者が指定されている場合は不要）

【遺言書がなく、遺産分割協議書がある場合】

遺産分割協議書（法定相続人全員の署名と実印の捺印が必要）
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍
被相続人の住民票の除票
相続人全員の戸籍
相続人全員の印鑑証明書
不動産を相続する人の住民票

【遺言書も遺産分割協議書もない場合】

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍
被相続人の住民票の除票
相続人全員の戸籍
相続人全員の印鑑証明書
不動産を相続する人の住民票

※戸籍謄本や住民票は、市区町村役場で取得します。兄弟姉妹が取得する場合やコンピューター化されていない戸籍については本籍地の役場での取得が必要です。

遺言書がある場合のメリット

遺言書があると、遺産分割協議が不要となるため、必要書類が少なく済みます。その結果、相続争いの防止だけでなく、相続登記の手続きを簡便に進められるメリットがあります。

4-2. 登記申請書の作成

相続登記を自分で行う場合は、登記申請書を自分で作成する必要があります。司法書士に依頼した場合は申請書の作成も代行してもらえますが、以下の情報を参考に作成することも可能です。

登記申請書の主な内容

不動産の所在地（登記簿謄本を確認）
申請人の情報（相続人の氏名・住所）
登記原因（例：令和○年○月○日相続）
添付書類のリスト（上記で収集した書類を記載）

法務局のホームページには、登記申請書のひな形や記載例が掲載されていますので、参考にするとよいでしょう。

ワンポイントアドバイス

相続登記は書類の収集や作成に手間がかかります。不安がある場合は、司法書士に依頼することで手続きをスムーズに進められます。

5. 相続不動産の名義変更にかかる費用

相続登記を行う際には、主に以下の費用がかかります。これには、法定の手数料（登録免許税）や必要書類の取得費用が含まれます。

1. 登録免許税

登録免許税は、登記申請時に法務局へ納める税金で、**不動産の固定資産税評価額に0.4％**を乗じた金額です。

計算例
- 不動産の固定資産税評価額が1,000万円の場合：
  1,000万円 × 0.4％＝ 4万円
固定資産税評価額の確認方法
- 評価証明書：不動産所在地の市区町村役場（東京23区内は都税事務所）で取得可能。
- 固定資産納税通知書：毎年郵送される納税通知書にも評価額が記載されています。これらのコピーを登記申請時に提出します。

2. 必要書類の取得費用

相続登記に必要な書類の費用は以下のとおりです。

書類名	料金（1通あたり）	説明
戸籍謄本	450円	現行の有効な戸籍（相続人が登録されているもの）
除籍謄本	750円	戸籍に誰も残っておらず閉じられたもの
原戸籍謄本	750円	法改正で様式変更前に閉じられた古い戸籍
住民票	300円	不動産を相続する人の住民票
戸籍の附票	300円	被相続人の住所履歴が記載された書類
印鑑証明書	300円	相続人全員の実印登録証明書