軍用地の倍率とは？相続財産に軍用地が含まれていたらどうする？

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【相続Q&A】軍用地の倍率とは？相続に関係するの？

Q１　軍用地の値段は倍率で決まると聞きますがどういうことでしょうか。

A 沖縄では、ご存知の方も多いかと思いますが、沖縄の米軍基地に提供されている私有地の価格（時価、流通価格）は、通常の土地と異なり、年間借地料の何倍と言う形で表現されています。ご質問の倍率とは、この何倍という数字のことを指しています。

景気によって年々この倍率は変化していますが、近年は、リスクの低い投資資産として、あるいは、相続税評価がこの倍率によって算出される価格よりもかなり低いことから、相続税対策資産として、需要が大きくなり、かなり高倍率になっております。相続紛争においても、相続財産に軍用地が含まれている場合、その軍用地の評価は年間借地料を調べたうえで、その何倍で流通しているのかということで、争われます。年間借地料が多額の場合、この倍率が少し違うだけで価格は大きく異なることがあります。そのため相続紛争に軍用地が絡んだ場合は専門家を交えて交渉することをお勧めします

【軍用地の分割方法】

Q２　軍用地が相続財産に含まれている場合、その分割方法に何か特徴はありますか。

A　軍用地は、一部の地域を除くと、残念ながら返還されることがほぼ絶望的なことから、自らその土地を利用することが想定されません。その土地の利用は、ただ、借地料を受領するということにつきるわけです。

そうしますと、通常の土地のように、どの部分を誰がとるかというような分割方法（現物分割）は、ほとんど意味がなく、遺産分割では、通常採用されない、共有分割で足りるのではないかということになります。つまり共有持分割合さえ決めれば、借地料は、その割合に応じて受け取れますので、相続人としても特に困らないからです。

ところが、実際には、分筆して現物分割をすることが多いのがこの軍用地の遺産分割の特徴とも言えます。

なぜかと言いますと、まず、共有のままで保有しているよりも、いざその軍用地を売却したいときには、分筆して単独名義にしておいた方が高価で売却が可能なため、予め、遺産分割の際に分筆までしてしまった方がいいからです。

他方で、通常の土地であれば、その土地のどの場所を誰が取るのかというのは非常に重要で、解決の決め手のない争いになってしまいますが、皮肉なことに、幸い、軍用地は、誰がどの部分をとっても結局は、軍用地料を貰うしかないため、相続人間でその土地のどの場所を取るかで争いになることがなく、簡単に現物分割ができてしまうからです。

簡単に現物分割ができる一方、倍率によって大きく相続財産額が変わることからも軍用地を含んだ相続で納得いかないことがある場合、専門家に依頼し適切に対応されることをお勧めしています。